Dans le parc locatif social, le surloyer appelé Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) est légalement prévu lorsque les revenus du locataire dépassent certains plafonds. Mais il arrive que des locataires se sentent pénalisés par un calcul erroné ou par un montant trop élevé.
Dans cet article, nous allons vous expliquer quand un surloyer peut être considéré comme abusif, comment il se calcule, des exemples de montants, et surtout les démarches pour contester un surloyer abusif. Vous saurez ainsi comment vérifier votre situation et défendre vos droits en toute sérénité.
Qu’est-ce qu’un surloyer HLM ?
Dans le logement social, le loyer est normalement plafonné pour rester accessible aux familles modestes. Cependant, si vos revenus dépassent les plafonds de ressources fixés pour l’accès à un logement locatif social, le bailleur social peut appliquer un surloyer.
Définition et fonctionnement
Le surloyer, ou Supplément de Loyer de Solidarité (SLS), est un supplément légal au loyer de base. Il est destiné à garantir la mixité sociale dans le parc locatif et à assurer une redistribution équitable. Tous les locataires ne sont pas concernés : seuls ceux dont le revenu fiscal de référence dépasse les plafonds fixés par le Code de la construction et de l’habitation sont assujettis.
Différence entre loyer normal et surloyer
- Loyer normal : calculé selon la taille, la zone géographique et les charges locatives.
- Surloyer : appliqué en plus du loyer normal lorsque les plafonds de ressources sont dépassés.
À quel moment peut-on parler de surloyer abusif en HLM ?
Tous les surloyers ne sont pas abusifs. Un surloyer devient abusif si le bailleur ne respecte pas la loi ou exagère le montant au-delà de ce qui est légalement prévu.
Situations où le surloyer peut être contesté
- Calcul erroné ou non-respect des revenus réels : le bailleur prend en compte des revenus dépassant ceux déclarés dans l’avis d’imposition.
- Montant total supérieur au plafond légal : le loyer + le surloyer ne doit généralement pas dépasser 30 % des revenus du foyer.
- Défaut de notification ou procédure irrégulière : le locataire n’a pas été informé correctement ou dans les délais.
- Non-application des exonérations légales : certaines zones, familles ou situations bénéficient d’exonérations qui n’ont pas été appliquées.
Exemples et jurisprudences
- À Paris, certains locataires ont contesté un surloyer appliqué malgré un revenu déclaré inférieur au plafond, la justice a annulé le surloyer.
- Dans les zones rurales, des surloyers appliqués sans justification ont été réduits après intervention de l’ADIL ou de commissions d’attribution.
Comment se calcule le surloyer HLM ?
Le calcul du surloyer dépend de plusieurs facteurs : revenu fiscal de référence, plafond applicable, type de logement social et zone géographique.
Formule de base
Le surloyer est calculé sur la partie des revenus dépassant le plafond de ressources fixé pour le logement. Les PLAI, PLUS et PLS ont des barèmes différents.
Exemples concrets
- Personne seule à Paris : revenu = 30 000 €, loyer de base = 500 €, surloyer = 150 €.
- Couple en province : revenu = 40 000 €, loyer de base = 400 €, surloyer = 80 €.
Ces montants dépendent de la zone géographique, du type de logement locatif social et de la surface habitable.
Exemples de montant de surloyer
Pour rendre concret le surloyer, voici quelques fourchettes :
| Situation | Loyer de base | Surloyer | Zone |
| Personne seule | 500 € | 150 € | Paris |
| Couple avec enfant | 600 € | 120 € | Lyon |
| Famille 4 personnes | 450 € | 80 € | Province rurale |
Ces chiffres sont indicatifs et dépendent de votre situation familiale, de votre revenu fiscal de référence, et de la zone de votre logement HLM.
Peut-on contester un surloyer HLM ?
Oui, mais seulement si le calcul ou la procédure est irrégulière.
Situations courantes de contestation
- Erreur sur les revenus pris en compte
- Plafond dépassé
- Notification tardive ou manquante
- Exonérations légales non appliquées
Les locataires peuvent s’adresser au bailleur social, à l’ADIL, ou à des associations de locataires pour contester un surloyer abusif.
Quelles sont les démarches pour contester un surloyer abusif ?
Vérification et documentation
- Vérifier les revenus pris en compte
- Comparer avec les plafonds de ressources officiels
- Rassembler les justificatifs (avis d’imposition, contrat de travail, allocations)
Contact avec le bailleur
- Demander des explications écrites
- Fournir les pièces justificatives
Contestation officielle
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception
- Mentionner les textes de loi et barèmes applicables
- Exemple de phrase :
« Conformément aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation et aux plafonds applicables pour 2026, je conteste le surloyer appliqué sur mon logement HLM situé au [adresse]. »
Recours et médiation
- Contacter ADIL, associations de locataires ou commissions d’attribution
- Saisir le tribunal compétent si le litige persiste
- Conseils pour éviter impayés ou risques de résiliation de bail
Conseils pour éviter un surloyer abusif à l’avenir
- Mettre à jour vos revenus auprès du bailleur social chaque année
- Connaître vos droits et les plafonds légaux
- Suivre les révisions annuelles des plafonds et barèmes officiels
- Vérifier que toutes les exonérations sont appliquées
Conclusion
Le surloyer HLM est un outil légal pour garantir la mixité sociale et réguler l’accès aux logements sociaux. Mais il peut être abusif si les règles ne sont pas respectées. En tant que locataire, il est essentiel de vérifier le calcul, connaître vos droits et agir rapidement.
Vérifiez votre surloyer, rassemblez vos justificatifs et, en cas de doute, contactez un bailleur, une association ou un avocat spécialisé. Agir à temps peut vous permettre de corriger un surloyer injustifié et de sécuriser votre logement locatif.
